Direito Bancário e do Consumidor · Mogi Mirim, São Paulo, Campinas e Jaguariúna Revisão de contratos de financiamento

Tarifas de abertura e de carnê

As tarifas de abertura de crédito (TAC) e de emissão de carnê (TEC) só são válidas em contratos anteriores a 30/4/2008. Nos contratos posteriores, pode ser cobrada a tarifa de cadastro, no início do relacionamento com a instituição.

Serviços de terceiros, avaliação e registro

É abusiva a cobrança de "serviços de terceiros" sem especificar o serviço prestado, e também o repasse da comissão do correspondente bancário em contratos a partir de 25/02/2011. A tarifa de avaliação do bem e a despesa de registro do contrato são válidas, salvo se o serviço não foi prestado ou se o valor for excessivo no caso concreto.

Seguro embutido

O consumidor não pode ser obrigado a contratar seguro com o próprio banco ou com a seguradora que ele indicar. No Sistema Financeiro da Habitação, a mesma regra vale para o seguro habitacional obrigatório. Também é abusivo cobrar do consumidor o registro do pré-gravame em contratos a partir de 25/02/2011.

Juros acima da média

Juros acima de 12% ao ano, por si só, não indicam abusividade. O STJ admite a revisão em situações excepcionais, quando a abusividade — capaz de pôr o consumidor em desvantagem exagerada — fica demonstrada no caso concreto.

Na prática, compara-se a taxa do contrato com a taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central. O STJ vai decidir se esse critério basta para aferir a abusividade; o tema ainda aguarda julgamento.

Taxa informada × taxa da parcela

A capitalização mensal de juros é permitida nos contratos bancários desde 31/3/2000, se expressamente pactuada — e a taxa anual maior que doze vezes a mensal basta para isso. O ponto, muitas vezes, é outro: se a parcela cobrada corresponde à taxa e às despesas que o contrato informou.

O Código de Defesa do Consumidor exige informação prévia e adequada da taxa efetiva anual de juros, dos acréscimos, do número de prestações e da soma total a pagar.

Encargos de atraso

A multa por atraso não pode passar de 2% do valor da prestação. A comissão de permanência, quando prevista, não pode ser cobrada junto com juros remuneratórios, juros de mora e multa.

Financiamento imobiliário e Tabela Price

Se a Tabela Price gera juros compostos é uma questão de fato: depende da interpretação das cláusulas e, quando a capitalização for vedada no contrato, de prova técnica. É o caso de financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação anteriores à Lei 11.977/2009.

Devolução do que foi pago a mais

O consumidor cobrado indevidamente tem direito à devolução em dobro, salvo engano justificável. Para o STJ, basta que a cobrança contrarie a boa-fé objetiva, sem necessidade de provar má-fé — entendimento que, nos contratos bancários, vale para os valores pagos depois de 30/03/2021.